Vplyv pandémie na trhy s bývaním v EÚ: existuje riziko prehriatia?

Niektoré realitné trhy boli už pred pandémiou veľmi blízko k nadhodnoteniu, takže rýchlejší rast cien iba podnietil diskusiu ohľadom rizík prehriatia trhov s nehnuteľnosťami v niektorých krajinách. Takéto riziká by sme mohli nazvať “makro-prudenciálnymi“ nástrojmi. Tieto riziká môžu vyvolať otázky týkajúce sa potreby úpravy niektorých nástrojov menovej politiky, predtým mež dôjde k úplnému oživeniu ekonomiky.

Počiatočným predpokladom mnohých analytikov pri vypuknutí pandémie bolo, že trhy s obytnými nehnuteľnosťami budú vážne ovplyvnené poklesom príjmu domácností, v dôsledku hospodárskeho poklesu. Ako sa ukazuje, nič nemôže byť ďalej od pravdy. Skutočný rast cien nehnuteľností na globálnej úrovni sa počas pandémie ochorenia COVID-19 zrýchlil.

Prečo sa ceny nehnuteľností počas pandémie zvýšili?

Úloha menovej politiky

Vzostupný trend cien nehnuteľností počas pandémie odráža niekoľko faktorov spojených s prudkým nárastom dopytu poháňaným osobitnými črtami krízy. Ľudia zavretí vo svojich domovoch a nárast ľudí pracujúcich z domu priniesli zmenu v preferenciách kupujúcich, čo sa týka typu a lokality ich domova. Fiškálna politika navyše zmiernila vplyv krízy na príjmy domácností.

V mnohých vyspelých krajinách domácnosti nahromadili “nútené” úspory, nakoľko nemali kde míňať svoje peniaze. Niektoré z týchto úspor boli nasmerované práve do nehnuteľností. Na strane ponuky však pokles v stavebníctve ovplyvnil počet dostavaných nehnuteľností, čo pomohlo vytlačiť ceny smerom nahor, najmä na trhoch, kde ponuka nezodpovedala dopytu.

Podobné: Zdražovanie cien materiálov jednoznačne navýši ceny bytov aj na Slovensku

Úrokové sadzby

Ďalším faktorom, ktorý mal rozhodujúci vplyv na rast cien nehnuteľností, boli nízke úrokové sadzby, prijaté v rámci opatrení menových politík mnohých krajín. Ceny nehnuteľností majú tendenciu stúpať, keď úrokové sadzby hypoték klesajú, nakoľko kupujúci si môžu dovoliť drahšie bývanie za rovnaké splátky hypotéky.

Investovanie do nehnuteľností sa vo všeobecnosti považuje za atraktívnejšie v prostredí nízkych úrokových sadzieb. Nútené úspory nahromadené domácnosťami v spojení s veľmi nízkymi úrokovými sadzbami spôsobili, že možnosť investovania do nehnuteľností sa stala atraktívnejšou.

Zrýchlenie rastu globálneho indexu cien nehnuteľností na bývanie je rozšírené vo vyspelých ekonomikách, ale miera rastu sa v jednotlivých krajinách značne líši.

Krajiny za rok 2021 môžeme vo všeobecnosti rozdeliť na dve skupiny:

1. Krajiny s rýchlejším rastom cien nehnuteľností
2. Krajiny s pomalším rastom

V prvej skupine krajín je nárast cien nehnuteľností pravdepodobne dôsledkom pandémie, a preto sa neočakáva žiadne výrazné alebo znepokojujúce prehriatie trhu s nehnuteľnosti. Známky prehriatia trhu však boli v niektorých krajinách, ako napríklad v Luxembursku, prítomné aj pred pandémiou, hoci v roku 2021 sa vystupňovali. V tejto skupine krajín rástli ceny nehnuteľností aj pred spomínaným rokom.

Druhá skupina krajín zaznamenala pokles ročnej miery rastu cien. Tieto krajiny zaznamenali pokles v súlade s trendom, ktorý sa vyskytoval už pred vypuknutím pandémie. Vo všeobecnosti ide o rezidenčné trhy, ktoré sa viac či menej prehriali už počas ekonomického cyklu, ktorý sa skončil globálnou finančnou krízou v roku 2008. Tieto krajiny sa v súčasnosti nachádzajú v relatívne expanzívnej fáze cyklu.

Máme sa obávať rastu cien? Existujú známky prehriatia trhu?

Na odhad toho, či sú ceny nehnuteľností nadhodnotené alebo nie analytici používajú viaceré štatistické modely. V skratke môžeme povedať, že na niektorých trhoch existujú známky nadhodnotenia cien nehnuteľností, no nejde o plošný problém. V týchto prípadoch nebola situácia spôsobená vypuknutím pandémie, ale ide o trend, ktorý sme mohli pozorovať už predtým.

Európska centrálna banka vytvára veľmi užitočný ukazovateľ na posúdenie toho, či sa ceny vzďaľujú od rovnovážnych úrovní. Podľa tohto ukazovateľa, luxemburský trh vykazoval jasné známky nadhodnotenia už pred pandémiou. Okrem Luxemburgu vykazovali nadhodnotenie aj trhy v Rakúsku, Nemecku či Belgicku. Európska centrálna banka poznamenáva, že rast cien nehnuteľností počas pandémie bol vo všeobecnosti vyšší v tých krajinách, ktoré mali už pred príchodom pandémie nadhodnotené ceny.

Ďalším ukazovateľom na posúdenie toho, či sa ceny nehnuteľností vzďaľujú od rovnovážnych úrovní je indikátor exuberancie, ktorý vytvorila americká Federálna banka so sídlom v Dallase. Aj podľa tohto indikátora boli najviac nadhodnotené trhy v Luxembursku, Nemecku a Japonsku.

Katalyzátorom nárastu v oblasti bývania, ktorý viedol ku globálnej finančnej kríze v roku 2008, bol rýchly rast úverového hodnotenia domácností, ktorý je potrebný na získanie úverov na kúpu domu. Vyššie ceny nehnuteľností podporili rast úverov, a to vytvorilo začarovaný kruh. Všetko však nasvedčuje tomu, že tentoraz je situácia iná:

Rast úverov pre domácnosti s nízkym úverovým ratingom bol v posledných rokoch obmedzený, a to najmä vďaka prísnejším úverovým štandardom vo veľkých rozvinutých ekonomikách. Banky si dávajú pozor na to, komu poskytnú takú veľkú pôžičku.

Neexistuje jasná súvislosť medzi oživením cien nehnuteľností a rastom úverov, skôr naopak. Ceny vzrástli viac v tých krajinách, kde sa domácnosti počas piatich rokov pred pandémiou najviac znižovali. Táto situácia kontrastuje s tým, čo sa stalo počas piatich rokov pred globálnou finančnou krízou.

Existuje aj tretí dôvod, prečo môže byť situácia tentokrát iná: dlhové zaťaženie domácností je vo väčšine rozvinutých ekonomík menšie, ako v poslednej medzinárodnej finančnej kríze. V prípade rastu úrokových sadzieb by preto domácnosti boli menej zraniteľné ako v iných recesiách, keď bol rezidenčný trh v epicentre krízy.

Podobné: Kľúčové faktory, ktoré ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami

Debata o rezidenčnom trhu sa dostala až k centrálnym bankám

Súčasná situácia v niektorých vyspelých rezidenčných trhoch nezostala bez povšimnutia zo strany centrálnych bánk. Opäť sa objavili otázky týkajúce sa úloh, ktoré zohráva mimoriadne uvolnená politika pri zvyšovaní cien finančných aktív. Analýzy naznačujú, že niektoré trhy s nehnuteľnosťami boli už pred pandémiou takmer nadhodnotené a niektoré centrálne banky skutočne začínajú varovať pred ďalšou nerovnováhou v cenách nehnuteľností spôsobenou fiškálnymi a menovými stimulmi. Takéto riziká možno riadiť pomocou makro-prudenciálnych nástrojov, ale môžu tiež viesť k potrebe upraviť niektoré nástroje menovej politiky skôr, ako dôjde k úplnému oživeniu ekonomiky.

Rastú aj obavy z vplyvu menovej politiky na nerovnosť, keďže rastúce ceny nehnuteľností by mladým ľudom a pracovníkom s nízkymi príjmami mali ešte viac sťažiť kúpu vlastného bývania.

Navyše by sa vytvoril istý “efekt vytlačenia”, keďže domácnosti s vyššími príjmami by sa mali mohli začať sťahovať do okrajových častí veľkých miest, kde tradične žili rodiny s nižšími príjmami. Uvedomujúc si vplyv menovej politiky na ceny nehnuteľností, centrálne banky pozorne sledujú vývoj na trhu s nehnuteľnosťami a začínajú meniť svoje nastavenia.

Nová stratégia Európskej centrálnej banky povzbudila Európsku štatistickú agentúru Eurostat, aby sa zamyslela nad tým, ako by bolo možné lepšie začleniť ceny nehnuteľností do Harmonizovaného indexu spotrebiteľských cien, nakoľko sú do neho v súčasnosti zahrnuté iba ceny prenájmov. Európska centrálna banka sa však zatiaľ obmedzí na sledovanie cien nehnuteľností, ktoré budú ďalším aspektom pri diskusii o vývoji cien.

V prípade, že by ste mali záujem o pomoc pri hľadaní nového prenájmu, alebo kúpe či predaju nehnuteľnosti, kľudne nám napíšte a my vám radi pomôžeme.