Kľúčové faktory, ktoré ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami

1) Demografia

Demografia predstavuje údaje, ktoré opisujú zloženie populácie, ako je vek, rasa, pohlavie, príjem, migračné vzorce a populačný rast. Tieto štatistiky sú veľmi často prehliadaným, no veľmi významným, faktorom, ktorý ovplyvňuje cenu nehnuteľností a typ nehnuteľností, o ktoré majú ľudia záujem. Veľké zmeny v demografii národa môžu mať vplyv na trendy v oblastí nehnuteľností po niekoľko dekád.

Generácia takzvaných Baby boomers, čiže ľudí narodených v rokoch 1945 až 1964, sú príkladom demografického trendu s potenciálom výrazne ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami. Odchod ľudí narodených v týchto rokoch na dôchodok je jedným z najzaujímavejších trendov, ktorý sledujeme od roku 2010 a jeho vplyv budeme určite sledovať aj niekoľko ďalších desaťročí.

Existuje mnoho spôsobov, akými môže tento typ demografického posunu ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami, no investorov by malo zaujímať niekoľko kľúčových otázok. Prvou z nich je, či táto demografická zmena, teda odchod väčšieho počtu ľudí na dôchodok, môže ovplyvniť dopyt po druhých domovoch v obľúbených dovolenkových destináciách? Alebo, ako bude ovplyvnení dopyt po väčších domoch, keď budú príjmy nižšie a všetky deti sa odsťahujú do vlastného bývania? Tieto a podobné otázky môžu investorom pomôcť zúžiť typ a umiestnenie potencionálne atraktívnych investícií do nehnuteľností dlho pred začatím nejakého demografického trendu.

Podobné: Sprievodca investovaním do nehnuteľností pre začiatočníkov

2) Úrokové sadzby

Úrokové sadzby majú taktiež veľký vplyv na trh s nehnuteľnosťami. Ak uvažujete o kúpe domu s hypotékou, je vhodné skúmať aktuálne úrokové sadzby pomocou hypotekárnej kalkulačky. Zmeny úrokových sadzieb môžu výrazne ovplyvniť schopnosť jednotlivca, kúpiť si nehnuteľnosť určenú na bývanie. Je to spôsobené tým, že čím nižšie sú úrokové sadzby, tým nižšie sú náklady na získanie hypotéky potrebnej na kúpu nehnuteľnosti, čo vytvára vyšší dopyt po nehnuteľnostiach a tlačí ceny domov nahor.

Je dôležité si uvedomiť a myslieť na to, že s rastom úrokových sadzieb, sa náklady na získavanie hypotéky zvyšujú, čím sa znižuje dopyt po nehnuteľnostiach a rovnako aj ich ceny. Keď sa však pozrieme na vplyv úrokových sadzieb na investície do akcií, ako sú napríklad realitné investičné trusty, a nie na obytné nehnuteľnosti, zistíme, že je veľmi podobný vzťahu medzi dlhopismi a úrokovými sadzbami.

Keď úrokové sadzby klesajú, hodnota dlhopisov sa zvyšuje, nakoľko sa jeho výnos stáva žiadanejším. Keď však úrokové sadzby rastú, hodnota dlhopisov klesá. Podobne, keď úrokové sadzby na trhu klesnú, vysoké výnosy realitných investičných trustov sa stanú atraktívnejšími a ich hodnota stúpne. Keď sa však úrokové sadzby zvýšia, výnos z realitných investičných trustov už zrazu nie je taký atraktívny a tlačí ich hodnotu smerom nadol.

3) Ekonomika

Ďalším kľúčovým faktorom, ktorý ovplyvňuje hodnotu nehnuteľností, je celkový zdravotný stav ekonomiky. Ten sa vo všeobecnosti meria ekonomickými ukazovateľmi, ako je napríklad hrubý domáci produkt, údaje o zamestnanosti, výrobná aktivita krajiny, ceny tovarov a mnohé iné. Vo všeobecnosti môžeme povedať, že ak sa nedarí ekonomike, nedarí sa ani trhu s nehnuteľnosťami.

Cyklickosť ekonomiky však môže mať rôzny vplyv na rôzne typy nehnuteľností. Ak napríklad realitný investori investuje väčšie percento svojho kapitálu do hotelov, hospodársky pokles ho môže ovplyvniť vo vyššej miere, ako realitný investori investujúci do kancelárskych priestorov. Hotely predstavujú formu majetku, ktorý je veľmi citlivý na ekonomickú činnosť, vzhľadom na typ štruktúry prenájmu, ktorý je súčasťou podnikania. Prenájom hotelovej izby je možné považovať za formu krátkodobého prenájmu, ktorému by sa zákazníci hotelov mohli ľahko vyhnúť v okamihu, keď sa ekonomike prestane dariť.

Na druhej strane, nájomcovia kancelárií majú spravidla podpísané zmluvy o dlhodobejšom prenájme, ktoré nie je možné uprostred hospodárskeho poklesu jednoducho zmeniť. V konečnom dôsledku preto venujte pozornosť hospodárskym cyklom a tomu, v ktorej jeho časti sa ekonomika aktuálne nachádza, no taktiež nezabúdajte na to ako citlivé sú jednotlivé typy nehnuteľností na zmeny v hospodárskom cykle.

4) Vládne politiky a dotácie

Legislatíva je ďalším dôležitým faktorom, ktorý môže mať vplyv na dopyt a ceny nehnuteľností v krajine. Daňové úľavy, zrážky a dotácie predstavujú niektoré zo spôsobov, ktorými môže vláda dočasne zvýšiť dopyt po nehnuteľnostiach, ktoré už boli postavené. Poznanie súčasných vládnych stimulov vám môže pomôcť určiť zmeny v ponuke a dopyte a identifikovať potencionálne falošné trendy na trhu.

Uveďme si nejaký príklad. V roku 2009 vláda Spojených štátov amerických predstavila prvý daňový kredit na kúpu domu pre majiteľov domov. Jej cieľom bolo naštartovanie predaja nehnuteľností v spomalenej ekonomike. Nárok na tento daňový kredit mali iba tí jednotlivci, ktorí svoju nehnuteľnosť kúpili v rokoch 2008 až 2010. Podľa Úradu pre zodpovednosť vlády, tento stimul využilo 2,3 milióna ľudí. Išlo o pomerne značný nárast, hoci dočasný a bez toho, aby ste vedeli, že nárast bol výsledkom daňových stimulov, ste mohli dospieť k záveru, že dopyt po bývaní sa zvyšoval na základe iných faktorov.

Podobné: Druhý domov alebo investičná nehnuteľnosť: aký je medzi nimi rozdiel?

5) Ponuka a dopyt

Ceny nehnuteľností sú ponukou a dopytom ovplyvnené rovnako, ako tovary a služby. Pretože každá transakcia s nehnuteľnosťami má kupujúceho aj predávajúceho, nízka alebo vysoká ponuka nehnuteľností môže zvýšiť ceny nahor alebo nadol. Keď je ponuka nízka a dopyt vysoký, ide o trh predávajúceho. V tomto prípade sú cenové vojny veľmi bežné .

Na druhej strane, trh kupujúceho nastane vtedy, keď je ponuka vysoká ale dopyt po bývaní je nízky. Pri prebytku nehnuteľností majú ceny nehnuteľností tendenciu klesať a byť na trhu dlhšie, ako by sa páčilo predávajúcim.

Skvelým spôsobom, ako si udržať prehľad o ponuke a dopyte na trhu s nehnuteľnosťami je sledovať správy o hypotékach vo veľkých médiách alebo, ak máte o niečo viac času a energie, začnite si dávať pozor na množstvo (alebo nedostatok) domov v rôznych štvrtiach, ktoré sú označené ako na predaj, či na prenájom.

V tomto článku sme si predstavili niekoľko z dôležitých faktorov, ktoré hrajú významnú úlohu pri pohybe na realitnom trhu. Hoci niektoré z vyššie spomenutých faktorov naznačujú jasný vzťah medzi daným faktorom a trhom, v praxi môžu byť výsledky veľmi odlišné. Pochopenie kľúčových faktorov, ktoré poháňajú realitný trh je nevyhnutné pre komplexné vyhodnotenie vašej budúcej potencionálnej investície do nehnuteľností.

Skutočné pochopenie a zvládnutie investovania do nehnuteľností si vyžaduje roky pôsobenia na trhu, praxe a skúseností. Ak by ste mali záujem o poradenstvo, kontaktujte nás a my vám radi pomôžeme.