8 hlavných faktorov ovplyvňujúcich hodnotu domu

V tomto článku vám predstavíme niekoľko najdôležitejších faktorov ovplyvňujúcich hodnotu vášho domu:

1) Okolité domy

Jedným z najlepších ukazovateľov hodnoty vášho domu sú predajné ceny podobných domov vo vašom okolí, ktoré sa iba prednedávnom predali. Či už ide o ocenenie domu, alebo porovnávaciu analýzu trhu vykonanú realitným agentom, väčšina realitných expertov sa pri určovaní hodnoty vášho domu bude spoliehať na cenu predaných domov v okolí.

Problém spočíva v tom, že žiadne dva domy nie sú rovnaké, preto je potrebné výslednú hodnotu upraviť. Pri porovnávaní domov, ktorých rozdiely nie sú až také veľké, ako napríklad prítomnosť klenutých stropov, vzdialenosť od školy alebo scénický výhľad, to môže byť veľmi náročné. Aby ste boli čo najpresnejší, budete musieť zohľadniť každú rozdielnu funkciu a v ideálnom prípade porovnávať čo najviac domov. Našťastie existujú počítačové programy, ktoré to robia bez problémov.

Podobné: 9 tipov, ako získať primeranú cenu pri kúpe domu

2) Poloha

Váš súčasný dom môže byť pre vás ideálnym miestom, pretože sa nachádza napríklad v blízkosti vášho zamestnania alebo domu vašich rodičov, no keď odhadcovia určia, akú hodnotu treba priradiť polohe domu, pozerajú sa na tri primárne ukazovatele. V prvom rade je to kvalita miestnych škôl, potom pracovné príležitosti a taktiež aj blízkosť nákupných, zábavných a rekreačných stredísk.

Tieto faktory môžu ovplyvniť to, prečo sú ceny domov v niektorých štvrtiach také vysoké a iné domy, vzdialené od nich iba niekoľko kilometrov, sú zasa lacné. Blízkosť k diaľniciam, inžinierskym sieťam a verejnej doprave môže taktiež zvýšiť hodnotu domu. Pokiaľ ide o výpočet hodnoty domu, poloha môže byť v niektorých prípadoch dôležitejšia ako veľkosť alebo stav domu.

3) Veľkosť domu a využiteľný priestor

Pri odhadovaní trhovej hodnoty domu je jeho veľkosť veľmi dôležitým faktorom, ktorý je potrebné vziať do úvahy. Väčší dom je zvyčajne aj drahší. Hodnota domu je totižto zhruba odhadovaná v cene za meter štvorcový – predajná cena vs. plocha domu. Povedzme, že dom s rozlohou 2 000 štvorcových metrov sa predal za 200 000 eur. Cena za meter štvorcový by bola 100 eur. Cena, ktorú kupujúci zaplatí za meter štvorcový sa môže veľmi líšiť. V niektorých lokalitách je cena 100 eur za meter štvorcový výborná, v iných zas prehnaná.

Pri určovaní hodnoty domy, okrem celkových metrov štvorcových záleží aj na využiteľnom priestore domu. Garáže, podkrovia a nedokončené suterény sa spravidla nezarátavajú do použiteľnej plochy domu. Ak teda máte dom s rozlohou 2 000 štvorcových metrov a garážou s rozlohou 600 štvorcových metrov, tak je obytná plocha domu iba 1 400 štvorcových metrov.

Veľkosť obývateľného priestoru je pre kupujúcich a odhadcov veľmi dôležitá. Spálne a kúpeľne sú najhodnotnejšie, čiže čím viac spálni a kúpeľní váš dom ponúka, tým vyššie je jeho hodnota. Tieto trendy sú však lokálne veľmi špecifické.

4) Vek a stav

Domy, ktoré sú novšie, majú spravidla vyššiu hodnotu. Skutočnosť, že kritické časti domu, ako potrubie, elektroinštalácia, strecha a spotrebiče, sú novšie a teda existuje menšia pravdepodobnosť, že sa pokazia a bude ich treba vymeniť, môže potencionálnemu kupujúcemu ušetriť veľa námahy a peňazí. Ak má napríklad strecha domu 20-ročnú záruku, ide o peniaze, ktoré nový majiteľ ušetrí v nasledujúcich dvoch dekádach. Pre porovnanie pri kúpe staršieho domu je pravdepodobnejšie, že by musel kúpiť novú strechu oveľa skôr.

Mnoho kupujúcich je ochotných zaplatiť viac za dom, ktorý je pripraveným na nasťahovanie. To je aj jedným z dôvodom, prečo väčšina kupujúcich požaduje pred podpísaním kúpnej zmluvy domovú inšpekciu. Chcú sa s predávajúcim dohodnúť tak, aby nemusel nič opravovať.

5) Renovácie

Renovácie a inovácie môžu byť veľkým prínosom pre hodnotu domu. To platí najmä v prípade starších domov, ktoré môžu byť v niektorých oblastiach zastarané. Nie všetky renovácie sú však rovnaké.

Vplyv renovácie alebo inovácie na hodnotu domu sa líši v závislosti od trhu, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, ale taktiež aj od súčasnej hodnoty domu. Napríklad, na základe zozbieraných dát vieme povedať, že dokončený suterén je v niektorých miestach 5x hodnotnejší ako v iných.

Navyše, niektoré projekty, ako je napríklad postavenie bazénu alebo výmena drevenej podlahy v celom dome, majú tendenciu prispieť k vyššej hodnote, už aj tak drahším domom. Na druhej strane, projekty ako je prestavba kuchyne, alebo pridanie ďalšej kúpeľne vedú k navýšeniu hodnoty lacnejších domov na trhu.

6) Miestny trh

Hoci je váš dom vo výbornom stave, v tej najlepšej možnej lokalite, s výbornými inováciami, aké človek len tak nenájde, jeho hodnotu môže výrazne ovplyvniť aj počet ďalších nehnuteľností na predaj v danej oblasti a rovnako aj počet kupujúcich. Ak existuje veľa kupujúcich, ktorí súťažia o menší počet domov, ide o trh predávajúcich. Naopak, trh s malým počtom kupujúcich, ale mnohými domami na predaj sa označuje, ako trh kupujúcich.

Ak nakupujete na trhu kupujúcich, pravdepodobne budete mať viac času a priestoru na vyjednávanie týkajúce sa ceny domu, časového harmonogramu a iných detailov v kúpnej zmluve. Keď dom predávate na trhu kupujúceho je možné, že budete musieť upraviť cenu tak, aby ste prilákali viac potenciálnych kupujúcich, alebo budete musieť urobiť nejaké ústupky, ako je platenie nákladov za uzatvorenie obchodu, pokrytie opráv alebo flexibilita časovej osi.

Trhové podmienky môžu okrem toho ovplyvniť aj to, ako dlho bude celý proces predaja domu trvať. Na trhu predávajúceho sa domy zvyčajne predávajú rýchlo, zatiaľ čo na trhu kupujúceho je typické, že sú domy na trhu dlhšie.

Podobné: 10 dôvodov prečo si pri kúpe domu najať realitného agenta

7) Ekonomické ukazovatele

Širšia ekonomika často ovplyvňuje schopnosť jednotlivca kúpiť alebo predať dom, nakoľko v horších ekonomických podmienkach sa môže trh s bývaním pasovať s viacerými problémami. Ak sa napríklad spomalí rast zamestnanosti alebo platov, menej ľudí si môže dovoliť zaobstarať si dom alebo si dovoliť sa presťahovať do nového a lepšieho domu.

8) Úrokové sadzby

Krátkodobé aj dlhodobé úrokové sadzby ovplyvňujú schopnosť jednotlivca zaobstarať si dom. Keď sa úrokové sadzby zvýšia, kúpu domu si môže dovoliť menej ľudí, čo môže mať výrazný vplyv na jeho hodnotu. V prípade, že by ste mali záujem si prečítať o ďalších faktoroch, ktoré ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami, môžete tak urobiť v našom predošlom článku.

V prípade, že by ste mali záujem o pomoc pri hľadaní nového prenájmu, alebo kúpe či predaju nehnuteľnosti, kľudne nám napíšte a my vám radi pomôžeme.