Čo je hypotéka a ako ju môžete získať?

Ak rozmýšľate nad viacerými možnosťami, ako kúpiť nehnuteľnosť a neviete, ako presne hypotéky fungujú, čítajte ďalej. V tomto článku sa totižto dozviete, čo je hypotéka, aké rôzne druhy hypoték existujú, ale aj to ako fungujú.

Čo je hypotéka?

Hypotéka je zákonná zmluva medzi dlžníkom a veriteľom, ktorá načrtáva podmienky splatnosti pôžičky, nazývanej zmenka. Zmenka obsahuje požičanú sumu, výšku úrokovej sadzby a ďalšie podmienky splácania dlhu.

Hypotéka určuje úlohy, práva a povinnosti jednotlivých strán. To môže zahŕňať to, kto je zodpovedný za platenie daní z nehnuteľnosti, údržbu nehnuteľnosti, alebo poistenie nehnuteľností. Zároveň zaisťuje veriteľa nehnuteľnosťou v prípade, že dlžník nebude schopný splatiť svoj dlh.

Mnoho ľudí považuje hypotéku a zmenku za jeden dokument, no v skutočnosti ide o dva rozdielne dokumenty, ktoré vzniknú počas transakcie financovania úveru na nehnuteľnosť. Hypotéka je to, čo zabezpečuje zmenu, teda to čím sa úver na bývanie alebo nehnuteľnosť stáva zabezpečeným úverom.

Podobné: 9 tipov, ako získať primeranú cenu pri kúpe domu

Ako hypotéky fungujú?

Ak chce niekto kúpiť nehnuteľnosť, ale nemá na to peniaze alebo ju chce zaplatiť v hotovosti, môže si požiadať o hypotéku. Úverové inštitúcie, vrátane bánk a nebankových veriteľov, požičajú časť kúpnej ceny dlžníkovi. Zvyčajne tak urobia, až po prijatí zálohy.

Istina, alebo celková suma požičaná dlžníkovi sa následne spláca aj s úrokom, v rámci určitého časového obdobia, ktoré sa nazýva obdobie amortizácie. Istina a úroky sa splácajú každý mesiac, až pokým pôžička nedosiahne svoju splatnosť. Počas doby amortizácie sa pomer úverov a istiny, ktorú dlžník spláca mení. Spočiatku, väčšiu časť mesačnej platby tvoria úroky. No približne v polovici doby amortizácie sa to zmení a viac ako polovicu mesačnej platby začne tvoriť istina.

Pri rozhodovaní sa o tom, či si vezmete hypotéku by ste mali myslieť na viac vecí, ako len použiť hypotekárnu kalkulačku na zistenie toho, či si môžete dovoliť platiť mesačné platby. Hypotéku môže ovplyvniť vaša finančná situácia počas trvania úveru, to, či existuje nejaký faktor, ktorý by mohol ovplyvniť vašu schopnosť splácať úver, ale aj finančná inštitúcia, s ktorou budete spolupracovať. Získanie hypotéky si vyžaduje veľa práce a je dôležité, aby ste si pred začatím tohto procesu ujasnili niekoľko základných vecí.

Najčastejšie typy hypoték

Je dôležité poznať rôzne typy hypoték. Na trhu sa najčastejšie stretnete s dvoma typmi hypoték, podľa dĺžky ich splatnosti. Prvým sú hypotekárne úvery na 30 rokov, teda na splatenie úveru máte 30 rokov. Druhým sú 15-ročné hypotekárne úvery, a teda na zaplatenie úveru máte len 15 rokov.

Existujú aj dva najbežnejšie typy hypoték, podľa úrokovej sadzby. Sú to hypotekárne úroky s pevnou úrokovou sadzbou, teda výška úrokovej sadzby zostáva rovnaká počas celej doby trvania úveru. Druhým typom sú hypotekárne úvery s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, kde sa úroková sadzba môže v určitých intervaloch meniť.

Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou môžu byť riskantné a vo všeobecnosti sú výhodné vtedy, ak chcete nehnuteľnosť rýchlo predať. Lákavá môže byť aj hypotéka s 15-ročnou dobou splatnosti, no v tomto prípade je potrebné počítať s vyššími mesačnými splátkami. A samozrejme netreba zabúdať na skutočnosť, že existuje veľa rôznych výšok hypotéku v závislosti od výšky vašej zálohy a ceny domu.

Vo väčšine prípadov neexistujú žiadne poplatky navyše za splatenie pôžičky v kratšom čase, ako je štandardná lehota. Ušetríte tak veľa peňazí na úrokoch. Pri hypotekárnom úvere platíte úroky za každý deň, ktorý potrebujete na zaplatenie celého úveru. Predčasné splatenie istiny vám z dlhodobého hľadiska ušetrí peniaze.

Ak teda zaplatíte viac ako je vaša mesačná splátka hypotéky, uistite sa, že to váš hypotekárny veriteľ použije na splatenie istiny. Možno si myslíte, že to urobí automaticky, no najlepšie je zostať opatrný.

Ľudia často zaplatia jednu dodatočnú splátku istiny ročne, aby si skrátili životnosť svojho úveru. Jedným zo spôsobov, ako to urobiť, je zaplatiť počas jedného mesiace dve splátky s časovým rozmedzím dvoch týždňov. Takto dosiahnete 13 úplných platieb za rok, namiesto 12. Poraďte sa so svojím hypotekárnym veriteľom a zistite najlepší spôsob, ako rýchlejšie splatiť svoju hypotéku.

Možnosti hypoték

1) Hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou

Najbežnejším typom hypotéky je hypotéka s fixnou sadzbou. Úver s pevnou úrokovou sadzbou znamená, že ročná percentuálna sadzba, alebo úroková sadzba je zablokovaná počas trvania úveru, čo môže byť 15, 20 alebo najčastejšie 30 rokov. Môžete napríklad získať 30-ročnú hypotéku so 4% ročnou úrokovou sadzbou.

2) Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou

Pri hypotéke s nastaviteľnou úrokovou sadzbou sa sadzba môže počas trvania úveru pravidelne meniť. Tento typ hypoték je spravidla viazaný na index, pričom sa výška úrokovej sadzby periodicky upravuje podľa splátkového kalendára uvedeného v zmenke.

Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou boli populárne tesne pred veľkou recesiou, kvôli nižšej počiatočnej úrokovej sadzbe. Aj keď sú dnes oveľa menej populárne pri úveroch na bývanie, hypotéky s nastaviteľnou sadzbou sa v súčasnosti často využívajú pri kúpe komerčných nehnuteľností.

3) Druhá hypotéka

Druhá hypotéka je podriadená hypotéka, čo znamená, že úver sa berie po existujúcej hypotéke, a preto sa v prípade nesplácania hypotéky dostáva do sekundárnej pozície. Bežným príkladom druhej hypotéky je úverová linka vlastného imania, ktorá využíva kapitál vlastníka domu.

Podobné: 10 dôvodov prečo si pri kúpe domu najať realitného agenta

4) Reverzná hypotéka

Reverzná hypotéka je špecifická pôžička vytvorená pre majiteľov domov vo veku 62 rokov a viac, ktorí chcú využiť vlastný kapitál svojich domovov a požičať si sumu zodpovedajúcu hodnote svojho domova. Veritelia môžu vydať reverznú hypotéku s jednorazovou platbou, s pevnými platbami v priebehu času alebo ako úverový rámec, z ktorého dlžníci čerpajú finančné prostriedky podľa potreby. Typ reverznej hypotéky určí spôsob a podmienky splácania.

Typy pred získavaním hypotéky

Získavanie hypotekárneho úveru môže pôsobiť skľučujúco. No ak si ho rozdelíte do niekoľkých základných krokov, bude to jednoduchšie:

-v prvom rade potrebujete poznať svoj príjem a dlhy, aby ste vedeli akú mesačnú splátku si môžete dovoliť
-zistite, kde chcete bývať. Čím väčšiu flexibilitu máte, tým lepšie. Poloha domu ovplyvňuje jeho cenu, a teda aj výšku hypotéky
-urobte si poriadok v papieroch, väčšina veriteľov potrebuje aspoň dva roky spätných daňových priznaní, alebo ročné bankové záznamy a podobne

Možno to vyzerá jednoducho, no ak si nedáte záležať, môže sa to poriadne skomplikovať. Nenechajte sa tým vystrašiť.

V prípade, že by ste mali záujem o pomoc pri hľadaní nového prenájmu, alebo kúpe či predaju nehnuteľnosti, kľudne nám napíšte a my vám radi pomôžeme.