CategoriesBlog

Sprievodca investovaním do nehnuteľností pre začiatočníkov

Nehnuteľnosti sú jednou z piatich tried aktív, ktoré by mal mať každý investor vo svojom investičnom portfóliu. Investovanie do realít ponúka investorom jedinečné peňažné toky, likviditu, ziskovosť, daňové výhody a výhody diverzifikácie. Investície do nehnuteľností zahŕňajú širokú kategóriu prevádzkových, investičných a finančných aktivít zameraných na zarábanie peňazí z majetku, alebo peňažné toky spojené s hmotným majetkom.

Existuje niekoľko možností ako investovať na trhu s nehnuteľnosťami, v niektorých prípadoch však doba, kým zaznamenáte zisky môže byť o niečo dlhšia. Niektorí odborníci navrhujú, aby investori investovali do nehnuteľností ešte v mladom veku, dokonca aj tesne po dosiahnutí plnoletosti. Investovanie do nehnuteľností sa pokladá za dlhodobú investíciu.

Ocenenie nehnuteľností

Nehnuteľnosti majú tendenciu v čase zvyšovať svoju hodnotu. Často sa tak deje v dôsledku zmien na trhu, ktoré zvyšujú dopyt po nehnuteľnostiach v danej oblasti alebo v dôsledku inflácie. Môže k tomu dôjsť aj vďaka vylepšovaniu a renovácii nehnuteľnosti, čo zvyčajne zvýši jej atraktivitu v očiach potencionálnych kupcov alebo nájomníkov. Renovácie a vylepšenia okrem toho netrvajú tak dlho, ako zvýšenie ocenenia nehnuteľnosti na trhu. Každé investované euro sa vám však vyplatí.

Príjmy súvisiace s nehnuteľnosťami

Príjmy súvisiace s nehnuteľnosťami sú vytvárané maklérmi a inými špecialistami v odbore, ktorí zarábajú peniaze províziami z nákupu a predaja nehnuteľností. Tieto príjmy však generujú aj spoločnosti zaoberajúce sa správou nehnuteľností, ktoré si ponechávajú určité percento z nájmov alebo požadujú pravidelný poplatok, výmenou za každodennú starostlivosť a prevádzku nehnuteľností.

Hotovostný toky

Najčistejšia a najjednoduchšia forma investovania do nehnuteľností sa točí okolo hotovostného toku spojeného s prenájmom nehnuteľnosti. Tento typ investícií sa zameriava na kúpu nehnuteľnosti a jej prevádzkovanie, vďaka čomu sa z toku nájmov stane pravidelný príjem. Príjem hotovostného toku je možné generovať z bytových domov, administratívnych budov alebo nájomných domov.

Investor alebo prenajímateľ nadobúda časť hmotného majetku, či už ide o hospodársku pôdu, pozemok s domom, pozemok s administratívnou budovou, pozemok s priemyselným skladom alebo napríklad byt. Následne nájde nájomcu, ktorý chce túto nehnuteľnosť využívať. Tieto dve strany uzavrú nájomnú zmluvu. Nájomcovi je poskytnutý prístup k nehnuteľnosti a právo ju na konkrétnu dobu a za určitých podmienok využívať. Na využívanie nehnuteľnosti sa však uplatňujú aj určité obmedzenia, ktoré môžu vyplývať zo zákonov alebo sú jednoducho určené prenajímateľom. Nájomca musí za možnosť užívania nehnuteľnosti platiť nájom.

Príjem z prenájmu môže pre investorov predstavovať určitú psychologickú podporu, ktorá im pomáha vyrovnávať sa s nestabilnosťou a nepravidelnosťou príjmov z investovania do iných aktív. Mnohokrát sa investori rozhodnú do nehnuteľností investovať, najmä kvôli pravidelným príjmom a relatívnej stabilite trhu. Okrem toho si môžu využiť svoje vyjednávacie schopnosti pri dohadovaní výšky nájmu.

Investovanie do nehnuteľností určených na prenájom

Investície do nehnuteľností, domov alebo bytov, v ktorých žijú jednotlivci alebo rodiny, môžu niekedy zahrnúť aj komponent poskytovania služieb. Môže ísť napríklad o prevádzkovanie zariadení pre asistované bývanie, vhodné pre seniorov alebo budovy s kompletnými službami pre nájomníkov, ktorí vyžadujú luxusný zážitok. Nájomné zmluvy majú v tomto prípade trvanie zvyčajne 12 mesiacov, niekedy iba 6. Vďaka tomu sa vedia prenajímatelia oveľa rýchlejšie prispôsobiť meniacim sa trhovým podmienkam.

Investovanie do komerčných nehnuteľností

Investície do komerčných nehnuteľností vo veľkej miere pozostávajú z prenájmu kancelárskych priestorov. Tieto nájomné zmluvy možno uzavrieť na mnoho rokov. Ak je komerčná budova plne prenajatá dlhodobým nájomcom, ktorí súhlasili s postačujúcou výškou nájmu pokrývajúcou všetky náklady prenajímateľa, tak je peňažný tok generovaný za každej situácie. Treba však rátať s tým, že vo veľmi turbulentných časoch môže nájomca skrachovať.

Alebo sa môže stať presný opak. Namiesto zabezpečenia vynikajúcich a dlhodobých peňažných tokov sa môže investor ocitnúť v situácii, že bude na nehnuteľnosti zarábať menej ako za ňu bude platiť. V zmluve však môže prenajímateľ stanoviť podmienku, že výška nájmu bude flexibilná a bude sa stanovovať na základe aktuálnych podmienok na trhu.

Niektorí investori chcú vlastniť nehnuteľnosti, ako sú nákupné centrá, obchodné centrá alebo tradičné veľké obchodné domy. Medzi nájomníkov v tomto prípade patria maloobchodné predajne, kadernícke salóny, banky a podobné prevádzky. Sadzby za prenájom v mnohých prípadoch zahŕňajú percento maloobchodného predaja v danej prevádzke, čo zvyšuje motiváciu prenajímateľa pracovať na tom, aby bolo prostredie atraktívne.

Strategická investícia: Váš domov

Obyčajný človek získa svoju prvú skúsenosť s vlastníctvom nehnuteľnosti tradičným spôsobom, a to kúpou svojho prvého vlastného domu alebo bytu. Nejde o typickú investíciu do nehnuteľností, ide o skôr o strategický typ investície. Predstavte si dom ako nejaký nútený sporiaci účet, ktorý na každodennej báze zvyšuje kvalitu vášho života. Úplné vlastníctvo vlastného domu, bez akýchkoľvek dlhov je najlepšou investíciou, akú môžete pred dôchodkom uskutočniť.

Kapitál potrebný na kúpu nehnuteľnosti môže byť čerpaný z viacerých zdrojov, najčastejšie z hypotekárneho úveru. Po splatení úveru však máte v rukách fyzický majetok, zatiaľ čo pri každo-mesačnom platení nájmu, zvyčajne niekomu inému pomáhate splatiť jeho hypotekárny úver. Nikto vás nemôže vyhodiť ani vysťahovať z domu, ktorý plne vlastníte. Vlastná obytná nehnuteľnosť vám takto poskytuje určitú úroveň životnej bezpečnosti. Sú chvíle, kedy sú finančné výnosy až na druhom mieste v hodnotovom a pragmatickom rebríčku.

Úverová stránka investovania do nehnuteľností

Okrem priamej investície do nehnuteľností sa môžete rozhodnúť kúpiť podiel v banke, alebo inej spoločnosti, ktorá ručí za hypotéky a úvery určené na komerčné nehnuteľnosti. Môže ísť napríklad o priame vlastníctvo akcií týchto spoločností. Keď inštitucionálny alebo individuálny investor analyzuje stav jednotlivých bánk na trh, vždy venuje pozornosť realitnej expozícii bankových pôžičiek.

Ak máte dostatok kapitálu, môžete sa rozhodnúť sami poskytovať úvery na nehnuteľnosti. Súkromné hypotéky sa zvyčajne spájajú s vyššími úrokovými sadzbami, ktoré kompenzujú vyššie riziko poskytovateľa hypotéky.

Riziká investovania do nehnuteľností

Podstatné percento výnosov z nehnuteľností sa generuje vďaka využitiu pákového efektu, teda požičiavaniu si peňazí na financovanie akvizície alebo projektov. Na získanie nehnuteľnosti potrebujete minimálne časť jej hodnoty zaplatiť hneď, zvyšok sa financuje dlhom. To má za následok vyššiu návratnosť vlastného kapitálu pre investora, no v prípade zhoršenia stavu na trhu môže viesť k vyšším stratám. Väčšina konzervatívnych investorov trvá na tom, že podiel dlhu a základného imania má byť aspoň 1:1, v extrémnych prípadoch financujú kúpu celej nehnuteľnosti z vrecka.

Skutočné pochopenie a zvládnutie investovania do nehnuteľností si vyžaduje roky pôsobenia na trhu, praxe a skúseností. Ak by ste mali záujem o poradenstvo, kontaktujte nás a my vám radi pomôžeme. Jednoznačne ide o oblasť, do ktorej sa oplatí investovať aj čas aj finančné prostriedky.