Pravidlá, ktorými by ste sa mali riadiť pri predaji bytu

To znamená, že budete predávať za každú cenu, ale ak nie ste naplno rozhodnutý, že byt chcete predať alebo je vami požadovaná cena relatívne vysoká, možno v konečnom dôsledku iba stratiť čas a peniaze a byt by ste preto nemali vôbec predávať.

Predaj bytu môžu byť drahý, časovo náročný a stresujúci. Preto týmto procesom neprechádzajte ak nie ste 100% odhodlaný svoj byt predať. Rovnako môže poškodiť imidž svojho bytu, ak bude na predaj príliš dlho. Akonáhle budete mať jasno vo svojom rozhodnutí o predaji, je dobré urobiť všetko pre to, aby ste dosiahli čo najlepší výsledok.

Existuje mnoho “expertov”, ktorí sledovali príliš veľa televíznych reality šou a dozvedeli sa niečo o predstavovaní a predaji bytov. Rýchlosť zmien na trhu s nehnuteľnosťami, v technológiách, regulácii, vkusu nakupujúcich, ekonomických podmienkach a demografických údajoch je však vysoká. Rovnako je vysoká aj rýchlosť zmien v najlepšom spôsobe ako predať nehnuteľnosti. Každý byt má svoje vlastné atribúty a výzvy, ktoré si v spojení s osobnou situáciou majiteľa vyžadujú personalizovaný prístup.

1) Výber správneho makléra

Najdôležitejším rozhodnutím pri predaji je nájdenie makléra, ktorý s vami bude spolupracovať počas celého procesu predaja bytu a pomôže vám s ostatnými rozhodnutiami. Predávajúci sa maklérov pýtajú dve základné otázky: “Koľko a koľko?” Koľko stojí môj byt a koľko si účtujete za svoje služby?

Samozrejme, že ide o peniaze, ale najlepší maklér na trhu vám poskytne najlepšiu cenu bez ohľadu na to, čo si sám myslí. Predajnú cenu totižto určujú kupujúci. Neverte mýtu, že ak si agent nemyslí, že má byt určitú cenu, tak že ho za tú cenu nepredáte. Mnohokrát sa nehnuteľnosti predávajú za oveľa vyššiu cenu, ako boli počiatočné odhady. Výber makléra, ktorý vám stanoví vysokú predajnú cenu, za ktorú byt nepredáte je však chyba.

Podobné: 7 dôvodov, prečo je investovanie do nehnuteľností bezpečnejšou investičnou možnosťou

Výšku poplatkov, ktorú mu budete platiť, by ste mali spoločne prediskutovať až potom, čo si sadnete. Výber agenta na základe poplatkov, ktoré si účtuje, nie je veľmi múdry. Čisté náklady na toho správneho makléra budú pre vás vždy najlacnejšie. Inými slovami, správny agent vám poskytne najlepší čistú cenu (predajná cena bytu mínus poplatky), vďaka čomu bude pre vás najlacnejší.

Maklér, ktorého si najmete, musí byť skúsený profesionál, ktorý dokáže prezentovať váš byt a využiť pritom predajnú stratégiu zodpovedajúcu vašej situácii. Existuje mnoho realitných kancelárií, ktoré vám ponúknu svoje služby, preto si vyberajte takého agenta, ktorý vám poskytne najlepšie rady a je vám sympatický.

2) Súkromný predaj a viaceré ponuky

Ďalšia z kľúčových otázok, na ktorej zodpovedanie musíte vyhodnotiť niekoľko skutočností presne v tomto poradí, ako ich uvádzame. Je váš byt jedinečný a príťažlivý pre kupujúcich? Aká je sila trhu a koľko kupujúcich oslovíte? Aké je vaše odhodlanie prezentovať byt a predávať ho na profesionálnej úrovni? Ste odhodlaný dokončiť predaj za trhovú hodnotu?

Čím viac bodov ste dali každej z vyššie uvedených otázok, tým viac sa váš byt hodí na predaj (ak ste o tom naozaj presvedčený). Váš agent vám s tým poradí, no dajte pozor na to, aby ste si finálne rozhodnutie dobre rozmysleli. Predaj funguje najlepšie vtedy, keď o byt majú záujem dvaja alebo viacerí jednotlivci a ponúkajú cenu, ktorá zodpovedá alebo prekročí vašu požadovanú cenu. Aby sa to stalo, musí byť váš byt veľmi žiadaný a nachádzať sa na dynamickom trhu.

Prirodzený proces viacerých záujemcov tlačí cenu nahor, ale to iba za predpokladu, že existujú konkurenční kupujúci. Dobrý agent bude schopný vytvoriť podobné konkurenčné napätie aj v procese súkromného predaja, šikovným vyjednávaním s kvalifikovanými kupujúcimi. Nie však všetky predaje za vyššiu, než požadovanú cenu majú zaručený úspech.

3) Predaj bytu počas toho, čo je prenajímaný

Táto situácia môže byť mierne komplikovaná, najmä preto, že je ťažké kontrolovať kvalitu prezentácie bytu, ale aj preto, že môže vylúčiť niektoré typy potencionálnych kupujúcich. Ak je byt prenajatý na 6 mesiacov a viac, je nepravdepodobné, že by si ho kúpili jednotlivci, ktorí hľadajú bývanie pre seba, a preto sa po ňom budú viac obzerať práve investori. Na druhej strane, ak je byt prázdny, prichádzate o nájomné. Ak je kupujúcim investor, bezprostredne po vysporiadaní mu vznikne nájomná zmluva, s ktorou sa budú spájať nové poplatky.

Váš maklér by vám mal poradiť najlepšiu stratégiu, vhodnú vašu situáciu. Vo všeobecnosti však platí, že ak je byt rovnako príťažlivý pre vlastníkov ale aj investorov, je lepšie ho ponúkať prázdny a zamerať sa na vynikajúcu prezentáciu. Ak je byt skôr investičnou kúpou, a nájomník je spoľahlivý, potom môže byť dobré zamerať sa len na investorov.

Je potrebné však myslieť na to, že nájomca si váži kľud, súkromie a stabilitu. Akonáhle je ich dom ponúkaný na predaj, ich život je narušený. Okrem nepríjemností vyskytujúcich sa počas procesu predaja, budú nájomníci predpokladať, že nový majiteľ bude chcieť v ich byte žiť, a preto sa rozhodnú vysťahovať sa. Udržať si nájomcu počas alebo po predaji je ťažké, a preto ak sa rozhodnú sťahovať, je lepšie počkať kým odídu, a až potom ponúknuť byt na predaj.

Podobné: 9 dôvodov, prečo si najať realitného agenta, keď si prenajímate byt

4) Prezentácia a marketing

Potom, čo ste si vybrali makléra a dohodli ste sa na stratégii predaja, je načase s ním začať spolupracovať na tom, ako prezentovať byt v rámci tých najlepších možností, aby ste pritiahli kupujúcich. Podrobnosti prezentácie a marketingu sú špecifické pre každý jeden byt, preto by mal maklér vypracovať stratégiu ušitú na mieru.

Propagácia bytu na predaj sa často považuje za nákladnú, nakoľko ide o minuté peniaze, ktoré nie sú podmienené predajom bytu. Práve teraz je preto načase pripomenúť si svoj záväzok predať byt a urobiť všetko pre to, aby ste dosiahli najlepšiu cenu. Ak nie ste pripravení prezentovať byt, mali by ste svoje rozhodnutie týkajúce sa predaja prehodnotiť.

Ak si potencionálny kupujúci všimne nejaký malý poškodený detail, ako napríklad rozbitý vešiak na uteráky alebo poškriabanú podlahu, bude predpokladať, že problémy sa môžu vyskytovať aj pri klimatizačných a teplovodných jednotkách alebo inde. Pred prezentáciou bytu preto vykonajte dôkladnú prehliadku a opravte všetko, čo môže vyzerať pokazene.

Často je náročné vyhodnotiť, aký rozpočet si nechať na marketing. Roky platilo pravidlo, že na marketing si máte nechať 1% z hodnoty bytu. V poslednej dobe sa však čoraz menej spoliehame na fyzické inzeráty a reklamy v novinách, preto to bude nižšie číslo, možno niečo okolo 0,8% a 0,9%.

Ak by ste mali záujem o poradenstvo, kontaktujte nás a my vám radi pomôžeme.