9 tipov pre kúpu nehnuteľnosti určenej na prenájom

Prenájom obytnej nehnuteľnosti vám môže zabezpečiť krátkodobý aj dlhodobý príjem a daňové výhody. Trik úspešnej investície do nehnuteľností spočíva vo výber a kúpe vhodnej nehnuteľnosti. Akákoľvek chyba v tomto kritickom štádiu bude mať dlhodobé následky a budete za ňu platiť po celý čas vlastnenia nehnuteľnosti. Presne z tohto dôvodu by ste si mali dať pozor na viacero faktorov a urobiť všetko preto, aby ste sa chybám vyvarovali.

V tomto článku vám predstavíme 10 oblastí, na ktoré by ste sa mali pri výbere nehnuteľnosti určenej na prenájom zamerať.

1) Nehnuteľnosť kúpte za dobrú cenu

Kúpa nehnuteľnosti za výhodnú cenu vám pomôže lepšie zvládať výkyvy cien nehnuteľnosti v priebehu času. Týmto spôsobom sa vám môže podariť nehnuteľnosť nakoniec predať so ziskom, hoci to nebude váš primárny cieľ. Na to, aby ste mohli kúpiť nehnuteľnosť za výhodnú cenu, však musíte vedieť, aká cena je pre konkrétnu štvrť alebo konkrétny typ nehnuteľnosti výhodná.

Ako investor musíte neustále porovnávať ceny nájmov za podobné typy nehnuteľností v rovnakej oblasti. Niekoľkohodinový prieskum trhu a inzerátov zverejnených na internete, by vám mal poskytnúť dobrý východiskový bod pre stanovenie vlastnej výšky nájmu. Nezabudnite k nájmu prirátať aj s energie, ako je elektrina, plyn, voda, kanalizácia alebo satelit. O tých si však ešte povieme.

V závislosti od vašich osobných finančných cieľov nemusí byť dostatočný rozdiel medzi tým, čo budete musieť mesačne splácať, teda hypotéka, dane a rôzne poplatky, a tým, čo si budete môcť účtovať v podobe nájmu. Podrobne analyzujte každú potencionálnu nehnuteľnosť, ktorú budete chcieť kúpiť, a uistite sa, že jej kúpa a následný prenájom bude pre vás finančne výhodný.

2) Kúpte nehnuteľnosť v dobrej štvrti

Nehnuteľnosti určené na prenájom sa nie vždy nachádzajú v najlepších štvrtiach, no základom úspešného prenájmu je nájsť dobrú komunitu a susedstvo. Vaša nehnuteľnosť by mala byť atraktívna, preto nie sú štvrte s vysokou kriminalitou veľmi vhodné. Okrem toho je v takýchto susedstvách komplikované a takmer nemožné nájsť spoľahlivých nájomníkov. Do úvahy by ste mali brať aj skutočnosť, že nie všetky komunity prijímajú nájomníkov s otvorenou náručou. Pokúste sa preto nájsť oblasť, kde s prenájmom nehnuteľností nezvyknú mať problémy.

Pravdepodobne najspoľahlivejšie sú oblasti, v ktorých žijú ľudia so strednými alebo nižšími príjmami. Tieto časti môžete rozpoznať vďaka tomu, že na uliciach sú zaparkované dodávky alebo nákladné vozidlá. Obyvatelia týchto oblastí nielenže dobre chápu koncept hodnoty za tvrdú prácu, ale rovnako oceňujú akúkoľvek snahu prenajímateľa nehnuteľnosti o vylepšenie nehnuteľnosti.

Bez ohľadu na to, akú oblasť si vyberiete, nikdy nechcete, aby bola vaša nehnuteľnosť najhoršie vyzerajúcou nehnuteľnosťou na ulici. Nielenže to ovplyvní jej rentabilitu, no môže to zvýšiť aj sťažnosti susedov a nájomníkov. Ak si vyberiete nehnuteľnosť, ktorú musíte dať dokopy a prerobiť, urobte tak ešte predtým ako ju ponúknete na prenájom. Každá nehnuteľnosť, ktorú vlastníte je odkazom na vašu prácu, zodpovednosť, schopnosti a pracovné nasadenie.

3) Buďte oboznámený so všetkými zákonmi a reguláciami týkajúcimi sa prenájmu nehnuteľností

Veľmi často sa nehnuteľnosti určené na prenájom považujú skôr za druh podnikania ako bydlisko. To môže súvisieť s vyššími daňami a poplatkami rôznych druhov. Z tohto dôvodu, by ste si mali vždy dopredu zistiť aké zákony a regulácie platia v oblasti, kde sa chystáte kúpiť nehnuteľnosť. Môžete predpokladať, že predtým ako nehnuteľnosť prenajmete, ju budete musieť upraviť tak, aby spĺňala lokálne predpisy týkajúce sa prenájmu nehnuteľnosti. Myslite na to dopredu a pripravte si dostatočnú finančnú rezervu na pokrytie týchto výdavkov.

4) Zabezpečte parkovacie miesto

Mnohé mestá sa trápia s problémami s parkovacími politikami, nedostatkom parkovacích miest a parkovaním pre nájomníkov. Ak sa vám podarí zabezpečiť k vašej nehnuteľnosti aj parkovacie miesto, výrazne zvýšite jej atraktivitu medzi nájomníkmi. V poslednej dobe rastie počet ľudí, ktorí nechcú nechávať svoje autá na ulici. Ľudia, ktorí sa o svoje auto starajú a minuli na neho kopec peňazí sa parkovaniu na ulici chcú vyhnúť za každú cenu. Garážové státie vám môže pomôcť prilákať kvalitnejších nájomníkov.

5) Hľadajte jednoduché stavby

Ten viktoriánsky dom, ktorý ste včera zahliadli medzi inzerátmi je naozaj krásny, ale pozrite sa na neho z praktického hľadiska. Staré sklenené okná s kovovým tepaním, ktoré sú v každej izbe v bežnom obchode nenájdete. Ak si ich dáte vyrobiť na mieru, bude vás to stáť poriadny balík. Bridlicová strecha je síce krásna, no jej oprava je nákladná. Ak je strecha strmšia, náklady na jej opravu sú ešte vyššie.

V konečnom dôsledku sa pokúšajte hľadať nehnuteľnosť, ktorý má jednoduchú ale pevnú konštrukciu a je postavená z relatívne bežných materiálov, ku ktorým je ľahký prístup. Bežnejšie materiály zvyknú byť aj lacnejšie, preto by vás opravy nemali vyjsť draho. Ako všetci skúsení stavbári dobre vedia, tvar nehnuteľnosti vám môže slúžiť ako dobrý parameter na posúdenie jej komplikovanosti. Čím viac rohov budova má, tým ťažšie sa bude opravovať.

Pri skúmaní potencionálnych nehnuteľností, by ste mali brať ohľad aj na to, aký je prístup k vykurovacím, chladiacim, elektrickým systémom a potrubiu. Zakryté potrubia za sprchou znamenajú ľahký prístup v prípade problému. Ak je však z druhej strany sprchy ďalšia kúpeľňa, musíte rátať s komplikovanejšími opravami a vybíjaním kachličiek.

6) Pozor na domy s cementovým základom

Absencia suterénu alebo pivnice môže byť oveľa väčším problémom, ako to, že potencionálny nájomník príde o ďalší úložný priestor. Takéto domy majú cementový základ, v ktorom sú zaliate všetky potrubia. V prípade aj toho najmenšieho problému, preto musíte zbíjať podlahu. V týchto domoch zvyknú okrem toho byť aj problémy s vlhkosťou. Nakoľko sú veľmi blízko pri zemi a bývajú v prípade silnejších dažďov vytopené.

7) Dajte dokopy všetky bezpečnostné problémy

Nájdite si licencovaného inšpektora domácností, ktorý vám pomôže identifikovať všetky potencionálne problémy s údržbou a bezpečnosťou nehnuteľnosti, ešte predtým ako sa objavia. Častokrát dokonca vedia odhadnúť koľko bude odstránenie týchto problémov približne stáť. V stenách a za nimi na vás číha až príliš veľa potencionálnych nebezpečenstiev, ktorých odstránenie bude nákladné. Medzi štyri najbežnejšie problémy, ktoré sa spájajú s výraznými zdravotnými rizikami, patrí radón, olovené farby, azbest a plesne. Všetky musia byť odstránené odborným tímom.

8) Nehnuteľnosť hľadajte v blízkosti svojho bydliska

Prenajímatelia, ktorí nebývajú v blízkosti prenajímanej nehnuteľnosti majú tendenciu riešiť problémy s väčším časovým sklzom. V mnohých prípadoch však čas zohráva zásadnú úlohu a odkladanie problémov vás môže vyjsť draho. Nehnuteľnosť, ktorú chcete prenajímať, by sa mala v ideálnom prípade nachádzať najviac 20 minút cesty autom od vášho bydliska. Táto blízkosť vám umožní promptne riešiť problémy a byť k dispozícii vašim nájomníkov. Rovnako máte väčšiu šancu na to, aby ste sa stali aktívnym členom komunity, ktorý vie v prípade potreby rýchlo pomôcť a reagovať.

9) Väčšie neznamená hneď aj lepšie

Čím väčšia nehnuteľnosť, tým vyššie dane budete musieť zaplatiť. Viac akrový pozemok preto nie je vždy nevyhnutný. Okrem toho, že zvýši celkovú hodnotu nehnuteľnosti, nebude mať žiaden reálny vplyv na výšku nájmu, ktorý si budete môcť účtovať. Ideálna nehnuteľnosť na prenájom sa nachádza na malom pozemku s primeranou vzdialenosťou od susedov. Vnútri sa nachádza viacero malých až stredne veľkých spální a má dostatok priestoru na skladovanie všetkých potrebných vecí. 

10) Energie môžu predstavovať problém

Ak nie je platenie energií správne nastavené, môže predstavovať veľký problém pre prenajímateľov. Najjednoduchšie bude, ak si budete k nájmu účtovať aj paušálny poplatok, ktorý pokryje všetky energie. Ostatné spôsoby sú príliš komplikované a väčšinou nevýhodné pre prenajímateľov.

V prípade, že by ste mali záujem o pomoc pri hľadaní nového prenájmu, alebo kúpe či predaju nehnuteľnosti, kľudne nám napíšte a my vám radi pomôžeme.